賃貸借の敷金と原状回復 — 「普通に暮らした分」は払わなくてよいのです
賃貸住宅の退去をめぐる敷金・原状回復のトラブルは、消費生活センターに寄せられる相談の定番です。「壁のクロス張替え費用は借主負担です」と言われたとき、どこまでが本当に借主の負担なのか。長く判例とガイドラインの世界だったこのルールを、2020年4月施行の民法改正が条文に書き込みました。
見る条文は3つ、結論の軸は1本です。
退去のとき敷金はいくら戻り、大家が代わったら誰が返すのでしょうか。
普通に使った分の消耗は、賃料に織り込み済みです
レンタカーの返却チェックを思い浮かべてください。普通に走った分のタイヤの摩耗は料金に織り込み済みで、追加請求はされません。請求されるのは、ぶつけた傷だけです。賃貸も同じで、日焼けした壁紙や家具の設置跡のような通常の使用による損耗・経年変化は、賃料でもう払っています。
敷金はこの精算の担保です。だから戻る額は「敷金−未払賃料や損傷の賠償」の残額、というのが基本設計になります。
敷金の返還は、明渡しと引き換えではありません
敷金の定義と返還時期が622条の2です。名目を問わず、賃料債務などを担保する目的で賃借人が交付する金銭が敷金で、賃貸人は、賃貸借が終了して賃貸目的物の返還を受けたときに、未払債務を控除した残額を返します（1項1号）。つまり明渡しが先で、敷金返還と明渡しは同時履行の関係に立ちません。また、賃貸人は敷金を未払賃料に充当できますが、賃借人の側から「敷金で払っておいて」と充当を請求することはできません（2項）。
原状回復が621条です。賃借人は、通常の使用収益によって生じた損耗と経年変化を除き、受け取った後に生じた損傷を原状に復する義務を負います。損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときも、義務を負いません。なお、通常損耗まで借主負担とする特約は、その旨が契約書の条項自体に具体的に明記されるなど明確に合意されている場合に限り認められるとするのが判例です（最判平17.12.16）。
大家が代わる場面が605条の2です。対抗要件を備えた賃借人がいる不動産が譲渡されると、賃貸人たる地位は賃借人の承諾なく当然に譲受人へ移転します（1項）。譲渡人と譲受人の合意で地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する形をとった場合だけが例外です（2項）。新賃貸人が地位を賃借人に対抗するには所有権移転登記が必要で（3項）、敷金の返還債務は譲受人＝新賃貸人が承継します（4項）。
「同時履行」と「承諾必要」が定番の引っかけです
第一の手口は通常損耗の紛れ込みです。「壁紙の日焼けなど通常の使用による損耗も、原状回復義務の対象となる」は誤りです（621条）。ただし明確に合意された特約があれば通常損耗を借主負担にできる余地はあり（最判平17.12.16）、「特約は一切無効」まで振り切った肢も誤りです。
第二の手口は敷金の時期です。「敷金の返還債務と目的物の明渡債務は同時履行の関係に立つ」は誤りです。明渡しを受けた後に残額を返すのが622条の2の設計です。
第三の手口は地位の移転です。「賃貸人たる地位の移転には賃借人の承諾が必要」は誤りで、当然に移転します（605条の2第1項）。「敷金は旧賃貸人に請求する」も誤りで、新賃貸人が承継します（4項）。
「この原状回復特約、退去のときに通用しますか」という相談は、賃貸借契約書の作成・チェックの中心論点です。通常損耗まで借主に負担させたいオーナー側の要望には、負担範囲を条項に具体的に列挙する形でなければ判例の「明確な合意」基準を満たせないと説明します。あいまいな「原状回復費用は借主負担とする」の一行は、紛争の種を仕込むだけ——契約書を作る側の責任として、621条と平17.12.16は手放せません。
答えです。戻るのは敷金から未払分を引いた残額で、通常損耗の補修費は原則引かれません。返還は明渡しの後、大家が代われば敷金ごと新大家へ。次は、契約関係のない相手との間で生じる責任——不法行為です。