担保物権の骨格 — 返さない番犬、優先パス、質屋、そして銀行ローン
貸したお金が返ってこないとき、法律には回収のための道具が4つ用意されています。返してもらうまで物を離さない番犬のような留置権、法律上当然に優先弁済を受けられる先取特権、質屋のように物を預かる質権、そして物を預からずに設定できる抵当権です。試験で圧倒的な主役になるのは抵当権——その骨格を、4要件の法定地上権と物上代位の2つの急所から押さえます。
担保物権にはどんな種類があり、それぞれどう優先弁済を受けるのでしょうか。
占有を移すか移さないかが、質権と抵当権の分かれ目です
4種の担保物権は、それぞれ性格が違います。留置権（295条）は「返さない」権利——物を留め置くことで間接的に弁済を促します。先取特権は法律上当然に優先弁済を受けられる権利です。質権（342条）は物の占有を移す担保、抵当権（369条）は物の占有を移さない担保です。試験で最も出るのは抵当権で、なかでも法定地上権と物上代位が二枚看板です。
法定地上権は4要件が1つでも欠ければ不成立です
留置権の要件は、他人の物の占有・被担保債権の存在・両者の牽連性・被担保債権が弁済期にあること（295条1項ただし書）・不法行為によって占有を始めた者でないこと（295条2項、盗んだ物などには成立しません）。先取特権は一般（306条〜）・動産（311条〜）・不動産（325条〜）の3分類で、原則は特別先取特権が一般先取特権に優先しますが、共益費用の先取特権だけは全債権者に優先する例外があります（329条2項）。
法定地上権（388条）は4要件をすべて満たさなければ成立しません。①抵当権設定時に建物が存在すること、②設定時に土地と建物が同一所有者に属すること、③土地または建物の一方（もしくは双方）に抵当権が設定されたこと、④競売により土地と建物の所有者が別人となったこと。設定時に更地であれば、後から建物を建てても①を欠くため成立しません。
物上代位（372条が304条を準用）は、抵当不動産の賃料に及びます（最判平1.10.27。ただし賃借人への支払前に差押えが必要）。一方、敷金返還請求権そのものには及びません（最判平14.3.28。敷金は未払賃料等を控除した残額の返還請求権にすぎず、賃料債権への物上代位と敷金の当然充当が競合する場面では敷金充当が優先します）。転付命令により移転済みの債権にも及ばず、転付命令の送達前に自ら差し押さえておく必要があります（最判平14.3.12）。
用益物権にも触れます。地上権（265条〜）は物権で、登記により対抗でき、地主の同意なく譲渡でき、存続期間は自由です。賃借権は債権で、605条の登記がなければ対抗できず、譲渡・転貸には地主の承諾が必要（612条）、期間は最長50年（604条）です。地役権（280条）のうち、継続的に行使され外形上認識できるものは時効取得の余地があります（283条、期間は163条）。また、登記のない通行地役権であっても、承役地が継続的に通路として使用され外形上明らかなときは、承役地の譲受人に登記なくして対抗できる場合があります（最判平10.2.13の趣旨）。
法定地上権の「後から建てれば成立」が最頻出の誤りです
第一の手口は法定地上権の要件の緩和です。「抵当権設定時に建物が存在しなくても、その後に建物を建てれば法定地上権が成立する」は誤りです。要件①（設定時に建物が存在すること）を欠くため成立しません。
第二の手口は物上代位の範囲拡大です。「抵当権の物上代位は、賃料だけでなく敷金返還請求権にも及ぶ」は誤りです。敷金への物上代位は否定されています（最判平14.3.28）。
第三の手口は地上権と賃借権の入れ替えです。「地上権を譲渡するには、土地所有者の承諾が必要である」は誤りです。地上権は物権であり、承諾は不要です。承諾が必要なのは賃借権の譲渡・転貸（612条）です。
「担保に取った不動産を競売にかけたら、建物だけ第三者名義になっていました」という相談は、法定地上権の4要件チェックがそのまま実務になります。要件を1つでも欠けば地上権は発生せず、建物所有者は土地の利用権原を失うため、建物収去土地明渡しの問題に発展しかねません。抵当権設定の相談を受ける段階で、更地への抵当権設定は将来の法定地上権リスクを生まないという点まで説明できると、専門家としての深さが伝わります。
答えです。法定地上権は4要件すべてを満たして初めて成立し、物上代位は賃料には及び、敷金には及びません。地上権と賃借権は「物権か債権か」で譲渡・対抗のルールが変わります。次は、1つの物を複数人で持つときのルール——共有です。