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貸した金をどう回収するか、他人の土地をどう使うか、1つの物を複数人でどう分け合うか。先取特権・留置権・地上権・地役権・共有・そして試験最頻出の抵当権を、混同ペア弁別で体得する章。対抗問題・即時取得は前の章で扱った。
抵当権が設定された建物が競売されたとき、建物の所有者は土地を使い続けられるのか？ 賃料収入に抵当権の効力は及ぶか？ 1つの土地を複数人で共有しているとき、誰の同意があれば何ができるのか？
抵当権と法定地上権は、担保付き不動産の処理に関与する行政書士が必ず理解しておかなければならない制度。共有の規律は、遺産分割や共同事業の場面で頻繁に相談される。物権が「直接・排他的支配」であることの帰結として生じる具体的問題群が、試験では毎年複数問出題される。
留置権（295条）＝占有して返さない権利（成立要件4つ→下記）。先取特権（303条〜）＝法律上優先弁済を受ける権利（3種類）。質権（342条〜）＝目的物の占有を移す担保。抵当権（369条〜）＝占有を移さない担保（試験の中心）。
先取特権とは、法律の定める特定の債権について、他の債権者に優先して弁済を受けられる権利。目的物の範囲によって3種類に分類される。
| 種類 | 条文 | 優先する債権の範囲 | 主な例 |
|---|---|---|---|
| 一般先取特権 | 306条〜 | 債務者の総財産が対象 | 共益の費用（306条1号）、雇用関係（306条2号）、葬式の費用（306条3号）、日用品の供給（306条4号） |
| 動産先取特権 | 311条〜 | 特定の動産が対象 | 不動産賃貸（311条1号）、旅館宿泊（311条5号）、運輸（311条7号） |
| 不動産先取特権 | 325条〜 | 特定の不動産が対象 | 不動産の保存（325条1号）、不動産の工事（325条2号）、不動産の売買（325条3号） |
原則：特別先取特権（不動産・動産）が一般先取特権に優先する（329条2項本文）。ただし例外が1つ——共益費用の先取特権（306条1号）だけは、その利益を受けたすべての債権者に優先する（329条2項ただし書）。「みんなのための費用だから最優先」という理由とセットで覚える。動産先取特権どうしが競合する場合はさらに330条の順位（①不動産賃貸主・旅館宿泊主・運輸の先取特権 → ②動産保存 → ③動産売買等）に従う。
行政書士試験では「特別が一般に優先、ただし共益費用だけは別格」という骨格と、一般先取特権の4種（共益費用・雇用関係・葬式費用・日用品供給）のセットが押さえどころ。
留置権とは、他人の物を占有する者が、その物に関して生じた債権を有する場合、債権の弁済を受けるまで物を留置（引渡し拒否）できる権利。4要件すべてを満たして成立する。
留置権者が他人の物を現に占有していること。占有喪失で留置権は消滅（302条）。
弁済を受けるべき債権が存在していること。債権が消滅したら留置権も消滅。
債権がその物に関して生じたこと（295条1項）。物と債権の間に牽連関係が必要。
不法行為によって占有を始めた場合は留置権なし（295条2項）。盗んだ物への修繕代を理由に留置はできない。
「占有者が留置物について不法行為によって占有したときは」留置権は成立しない（295条2項）。例：他人の建物を不法占拠した者が改良費を支出しても、留置権を主張して明渡しを拒むことはできない。留置権は「正当な占有者の保護」が目的であり、不法占有者には認めない趣旨。
他人の土地を使用・収益する権利として、地上権（物権）と賃借権（債権）がある。両者は似ているが法的性質が異なり、試験でも対比で出題される。
| 項目 | 地上権（265条〜） | 賃借権 |
|---|---|---|
| 性質 | 物権（土地を直接支配） | 債権（賃貸人に使用させる請求権） |
| 第三者対抗 | 登記で対抗可（177条） | 登記しなければ対抗不可（605条） |
| 地代 | 無償でも成立 | 賃料の支払いが本質的要素 |
| 譲渡・転貸 | 地主の同意不要で譲渡可 | 地主の承諾が必要（612条） |
| 期間 | 存続期間の定め自由（最短なし） | 最長50年（604条） |
地役権とは、ある土地（要役地）の便益のために、他の土地（承役地）を利用する権利（280条）。最も典型的な例が通行地役権（他人の土地を通路として使う権利）。
通行地役権は時効取得できる（162条類推）。判例（最判平10.2.13）によれば、①承役地の継続的使用、②外形上認識可能な形で使用、③20年（または10年の善意無過失）の占有継続で時効取得が認められる。
一つの物を複数の者が持分割合に応じて共同所有することを共有という。2021年民法改正（2023年4月施行）で規律が大幅に整備された。
各共有者の持分は相等しいものと推定される（250条）。持分が明らかでない場合は全員均等と推定される。これは推定規定であり、証拠によって覆すことができる。
変更行為：共有物に変更を加える行為 → 全員の同意が必要（251条1項）。ただし2021年改正で軽微変更（形状・効用の著しい変更を伴わないもの）は持分の過半数で可能（251条1項ただし書）。
管理行為：利用・改良行為 → 持分の過半数で決する（252条1項）。
保存行為：共有物の現状維持（修繕等）→ 各共有者が単独で可能（252条5項）。
①軽微変更（形状・効用の著しい変更を伴わないもの）は変更行為から除外され、管理行為として持分の過半数で可（251条1項括弧書き→252条1項）。②所在等不明共有者がいる場合の不明者除外の裁判所関与制度（262条の2・3）が新設。③共有物分割の方法として全面的価格賠償が明文化（258条4項）。2026年行政書士試験での出題可能性に注意。
| 区分 | 必要な同意 | 条文 | 例 |
|---|---|---|---|
| 変更行為 | 全員の同意 | 251条1項本文 | 共有地の造成・建物建設 |
| 軽微変更 | 持分の過半数 | 251条1項ただし書（2021年改正） | 外壁塗装の変更・設備の軽微改修 |
| 管理行為 | 持分の過半数 | 252条1項 | 賃貸借契約の締結・更新 |
| 保存行為 | 各共有者が単独で可 | 252条5項 | 不法占拠者への明渡請求・修繕 |
4つの担保物権の中で試験最頻出は抵当権（369条〜）。非占有型が最大の特徴——設定者は担保に入れた不動産を使い続けられる。
学習優先度：低｜担保物権自体は頻出だが、譲渡担保など非典型担保の細目は範囲が広く費用対効果が低い（yobi-minpo-resources.md調べ）。深追いせず早めに見切るのが得点効率上有利。
競売で土地と建物が別の所有者になると建物が宙に浮く。これを防ぐのが法定地上権。4要件すべてを満たすと、建物所有者に地上権が当然に成立する。
設定時に建物がなければ不可。設定後に建物が建っても法定地上権は成立しない。
土地と建物が最初から別人所有なら、そもそも土地利用権が存在するはずで保護不要。
いずれか一方でよい。両方に設定してもよい。
競売（または強制競売）によって分離した場合に限る。任意の売買で分離した場合は別の問題。
抵当権は目的物が滅失・損傷・賃貸された場合、その代わりに生じた価値（金銭等）に効力が及ぶ。ただし支払前に差押えが必要。
| 対象 | 結論 | 根拠判例 |
|---|---|---|
| 賃料（賃借人→賃貸人への支払い） | 〇 認められる | 最判平元.10.27 |
| 転付命令により第三者に移転した債権 | ✕ 認められない | 最判平14.3.12（転付命令前に差押えが必要） |
| 敷金返還請求権 | ✕ 認められない | 最判平14.3.28（敷金充当による賃料債権の消滅は敷金契約から生ずる当然の効果であるため） |
抵当権設定後に設定された賃借権は、原則として抵当権者に対抗できない。ただし2003年改正で短期賃貸借の保護規定（旧395条）は廃止され、代わりに明渡猶予制度（395条）が創設された。競売後の買受人から6か月以内の明渡猶予を受けられる。
留置権と同時履行の抗弁権、法定地上権と約定地上権、抵当権と質権——似ているのに結論が違う3つのペアで分かれ目を体得する。
「抵当権設定時に建物がなくても、後から建てれば法定地上権が成立する」→ 誤り。4要件の①が欠ける。設定時に建物が存在していなければならない。
「抵当権の物上代位は賃料だけでなく敷金返還請求権にも及ぶ」→ 誤り。最判平14.3.28により敷金への物上代位は否定されている。賃料への物上代位（最大判平1.10.27）と混同させる典型手口。
「共有物の管理に関する事項は、共有者全員の同意がなければ決定できない」→ 誤り。管理行為は持分の過半数で決する（252条1項）。全員の同意が必要なのは変更行為（251条1項本文）。保存行為は各共有者が単独で可（252条5項）。2021年改正で軽微変更は「管理（過半数）」に格下げされた点も狙われる。
「同時履行の抗弁権は物権であり、競売の買受人など第三者に対しても主張できる」→ 誤り。同時履行の抗弁権（533条）は債権で、効力は契約の当事者間に限られる。第三者にも主張できるのは物権である留置権（295条）。なお留置権は不法行為によって占有を始めた場合には成立しない（295条2項）。
法定地上権（民法388条）の成立要件として、「抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属していたこと」は必要か。
抵当権の物上代位として、抵当不動産の賃料を差し押さえることは認められるか。
留置権は4要件（占有・債権・牽連性・不法行為でない）で成立し、不法占有には認められない（295条2項）。地上権は物権、賃借権は債権——地上権は同意不要で譲渡可。共有の変更は全員同意、軽微変更・管理は過半数、保存は単独可。法定地上権は4要件すべて揃って初めて成立。抵当権の物上代位は賃料○・敷金×。
法定地上権の4要件：①設定時に〔 ? 〕が存在、②設定時に〔 ? 〕が同一所有者、③土地または建物に〔 ? 〕が設定、④競売により〔 ? 〕が別人所有に。物上代位が認められる典型は〔 ? 〕（最大判平1.10.27）、認められない典型は〔 ? 〕（最判平14.3.28）。共有の変更は〔 ? 〕の同意、管理は持分の〔 ? 〕。