177条対抗問題 — 早い者勝ちの窓口ですが、割り込みは無効です
Aが自分の土地をBに売りました。ところが同じ土地を、Aは後日Cにも売ってしまいました。先に契約したのはBですが、先に登記を備えたのはCです。BはCに「先に買ったのは自分だ」と主張できるのでしょうか。民法の答えは、契約の先後ではなく、登記の先後で決めるというものです。ただし、この早い者勝ちの窓口には、割り込みを許さない例外があります。
同じ不動産が二重に売られたとき、誰が本当の所有者になるのでしょうか。
意思表示だけで物権は動きますが、第三者には登記がなければ勝てません
不動産の所有権は、契約という意思表示だけで移転します（176条・意思主義）。しかし、それだけでは外から誰にも分かりません。そこで177条は、第三者に対しては、登記を備えなければ対抗できないという交通整理をしました。早い者勝ちの窓口のようなものですが、順番は契約日ではなく登記を備えた日で決まります。
「第三者」は誰でもよいわけではありません
177条の「第三者」は、判例上登記の欠缺（けんけつ）を主張する正当な利益を有する者に限られます。単純悪意者（相手に先約があることを知っていただけの者）は、この「第三者」に含まれます——177条は原則として第三者の善意・悪意を問いません。
例外が背信的悪意者です。単に知っていただけでなく、相手を妨害する目的で先に登記を備えるなど、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる者は、第三者から排除されます（最判昭43.8.2）。この場合、登記を備えていない側でも背信的悪意者に対抗できます。
代金の支払時期は対抗関係に影響しません。第二譲受人が先に登記を備えれば、第一譲受人が先に代金を全額支払っていたとしても、登記を備えた第二譲受人が優先します。177条は登記の先後のみで決する仕組みです。
「悪意なら誰でも負ける」という単純化が誤りです
第一の手口は悪意の一律排除です。「177条の第三者は、善意でなければ保護されない」は誤りです。単純悪意者は排除されず、登記の先後で決まります。排除されるのは背信的悪意者という特別な類型だけです。
第二の手口は代金支払いの誤った優先です。「先に代金を支払った譲受人が、登記の先後にかかわらず優先する」は誤りです。177条は登記の先後のみで決します。
第三の手口は背信的悪意者からの転得です。「背信的悪意者から不動産を譲り受けた者は、その者が背信的悪意者であるという理由だけで、当然に権利を取得できない」は誤りです。背信性は個々の当事者ごとに判断され、背信的悪意者からの転得者自身が背信的悪意者でなければ、独自に権利取得を主張しうる場合があります（相対的構成）。
「不動産の売買契約を結んだのですが、登記はまだです」という相談は、二重譲渡のリスクをすぐに説明すべき典型です。契約書の作成だけでなく、速やかな登記申請（司法書士への橋渡し）を促すのが行政書士の実務動作になります。相手が意図的に第三者に高値で売り渡そうとしている気配があるときは、背信的悪意者の理論を説明しつつ、証拠（先約の存在を示す書面等）を残すよう助言します。
答えです。同じ不動産の二重譲渡は登記の先後で決まり、契約の先後や代金の支払時期は関係ありません。ただし相手を妨害する目的で割り込んだ背信的悪意者は、この窓口から排除されます。次は、この対抗関係が「取消し」「解除」「相続」の場面でどう応用されるかです。